Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum – entscheidend für Ihre Eigentumswohnung
Wie bereits erläutert, kann das Eigentum bei Wohnungen in zwei verschiedene Kategorien eingeteilt werden. Dies können Sie aus der Gemeinschaftsordnung sowie der Teilungserklärung Ihrer Eigentumswohnung entnehmen. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind grundsätzlich einfach zu unterscheiden.
Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle baulichen Teile, die für den Erhalt des Gebäudes erforderlich sind, etwa das Grundstück und tragende Wände. Auch Treppenhäuser, Aufzüge, Dächer, Balkonteile, Estriche, Decken, Heizungsanlagen, Versorgungsleitungen bis zur Wohnung und in aller Regel Fenster und Fensterrahmen sind im Gemeinschaftseigentum eingeschlossen. Ebenso fallen die Gemeinschaftseinrichtungen und die einzelnen Grundstücksflächen in das Gemeinschaftseigentum und können nicht als Sondereigentum deklariert werden. Allerdings können hier Sondernutzungsrechte vereinbart werden. Dies bezieht sich meist auf Parkplätze oder Gartenflächen.
Möchten Sie als Eigentümer Änderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen, so muss eine Eigentümerversammlung darüber entscheiden, ob Sie die Änderungen vornehmen dürfen. Nur eine einzelne Gegenstimme kann bisweilen dazu führen, dass Sie Ihr Vorhaben nicht ausführen dürfen. Anders ist dies beim sogenannten Sondereigentum. Zu diesem gehören alle Räume innerhalb Ihrer Wohnung sowie Deckenverkleidungen, Fußbodenbeläge, Innenwände und -türen sowie sanitäre Anlagen. Hier haben Sie als Wohnungseigentümer freies Verfügungsrecht.
Einen besonderen Fall stellt jedoch die Wohnungstür dar. Diese gehört in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Auch wenn die Wohnungstür das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum trennt, ist sie nicht Bestandteil des Sondereigentums. Dies gilt auch für deren Bestandteile wie Türschlösser, Türspione, Türscharniere oder Türrahmen.
Die Art des Eigentums entscheidet über die Kostenverteilung
In einer Eigentümergemeinschaft gilt es, die Verteilung vieler Kosten für die Miteigentümer zu regeln. Dies betrifft die laufenden Kosten für alle gemeinschaftlichen Bereiche der Wohnanlage sowie den Hausstrom, die Verwaltungskosten oder auch die Abfallentsorgung. Falls Sie sich näher mit den einzelnen Kostenbestandteilen beschäftigen möchten, ist Ihnen ein Blick in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu empfehlen. Sollten Sie beabsichtigen, Ihre Wohnung zu vermieten, ist dies dringend notwendig. In diesem Fall sollten Sie sich schon im Rahmen der Gestaltung des Mietvertrages mit der Thematik der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten auseinandersetzen.
Für die Kosten des Sondereigentums hingegen kommt jeder einzelne Eigentümer selbst auf. Somit ist die Frage der Kostenverteilung stets von der Art des Eigentums abhängig. Damit Sie einen ersten Einblick in die Kostenverteilung innerhalb einer Wohneigentümergemeinschaft bekommen, geben wir Ihnen ein kurzes Beispiel: Balkongitter von Balkonen sind Gebäudeteile und fallen deshalb in das Gemeinschaftseigentum. Müssen diese repariert werden, trägt in der Regel die Gemeinschaft die Kosten, auch wenn es sich hierbei nur um ein einzelnes Balkongitter handelt. Jedoch muss dies vorher in der Eigentümerversammlung beschlossen werden.
Seit dem Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes im Dezember 2020 reicht bei der Abstimmung über manche bauliche Vorhaben mittlerweile eine einfache Mehrheit aus – ein einstimmiger Beschluss ist somit nicht mehr notwendig. Es gilt jedoch weiterhin, dass wenn ein Bauvorhaben die Eigenart der Wohnanlage dauerhaft verändert, alle Eigentümer zustimmen müssten. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn ein Eigentümer den Balkon seiner Eigentumswohnung komplett entfernen möchte.
Fazit: Als Wohnungseigentümer sind die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung Ihre erste wichtige Anlaufstelle
Beim Wohnungseigentum wird wie geschildert hauptsächlich zwischen zwei Arten von Eigentum unterschieden: Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Ihre erste Anlaufstelle, um herauszufinden, was Ihnen als Eigentümer wirklich gehört, sind die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Diese kann man als „Grundgesetz“ für das Funktionieren der Eigentümergemeinschaft bezeichnen. Hier finden Sie klare Definitionen des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums sowie eventuell auch Informationen über den Verteilungsschlüssel zur Aufteilung der Kosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Auch den Aufteilungsplan sollten Sie sich am besten anschauen.
Beachten Sie bitte, dass in Ihrer Eigentumswohnung nicht alles automatisch unter Ihr Sondereigentum fällt. So muss die Eigentümergemeinschaft zum Beispiel, falls nicht anders geregelt, bei entsprechendem Beschluss anteilig den Austausch Ihrer alten Fenster mitbezahlen.
