Proprietà speciale vs. proprietà comune - decisiva per il vostro condominio
Come già spiegato, la proprietà degli appartamenti può essere suddivisa in due diverse categorie. Per saperlo basta consultare il regolamento condominiale e la dichiarazione di divisione del condominio. La proprietà speciale e la proprietà comune sono generalmente facili da distinguere.
La proprietà comune comprende tutte le parti strutturali necessarie per la manutenzione dell'edificio, come il terreno e i muri portanti. Sono inclusi nella proprietà comune anche le scale, gli ascensori, i tetti, i balconi, i massetti, i soffitti, gli impianti di riscaldamento, le linee di alimentazione fino all'appartamento e, di norma, le finestre e gli infissi. Anche le strutture comuni e le singole aree dell'immobile fanno parte della proprietà comune e non possono essere dichiarate come proprietà separate. Tuttavia, è possibile concordare diritti d'uso speciali. Di solito si tratta di parcheggi o di giardini.
Se il proprietario desidera apportare modifiche alla proprietà comune, l'assemblea dei proprietari deve decidere se è autorizzato a farlo. Un solo voto contrario può talvolta significare che non vi è permesso di realizzare il vostro progetto. La situazione è diversa per le cosiddette proprietà speciali. Questo comprende tutte le stanze dell'appartamento, i rivestimenti del soffitto, i pavimenti, le pareti interne, le porte e i servizi igienici. In questo caso, come condomino, avete il diritto di disporre liberamente.
Tuttavia, la porta dell'appartamento è un caso particolare. In un'associazione condominiale, deve far parte della proprietà comune ai sensi dell'articolo 5 (2) WEG. Anche se la porta piana separa la proprietà separata dalla proprietà comune, non fa parte della proprietà separata. Ciò vale anche per i suoi componenti, come serrature, spioncini, cerniere o telai delle porte.
Il tipo di proprietà determina la distribuzione dei costi
In una comunità di proprietari, è importante regolare la distribuzione di molti costi per i comproprietari. Si tratta dei costi di gestione di tutte le aree comuni del complesso residenziale, dell'elettricità dell'edificio, dei costi amministrativi e dello smaltimento dei rifiuti. Per saperne di più sulle singole componenti dei costi, vi consigliamo di consultare la Sezione 2 dell'Ordinanza sui costi di gestione (BetrKV). Se intendete affittare il vostro appartamento, è necessario che lo facciate con urgenza. In questo caso, dovreste affrontare la questione dei costi d'esercizio ripartibili e non ripartibili già al momento della stesura del contratto di locazione.
Al contrario, ogni singolo proprietario è responsabile dei costi della proprietà separata. La questione della ripartizione dei costi dipende quindi sempre dal tipo di proprietà. Per dare una prima idea della ripartizione dei costi all'interno di un'associazione di proprietari di case, facciamo un breve esempio: le grate dei balconi sono parti dell'edificio e quindi rientrano nella proprietà comune. Se devono essere riparate, di solito la comunità si fa carico dei costi, anche se si tratta di una sola grata del balcone. Tuttavia, questo deve essere deciso in anticipo durante l'assemblea dei proprietari.
Dall'entrata in vigore della nuova legge sul condominio nel dicembre 2020, per la votazione di alcuni progetti di costruzione è ora sufficiente la maggioranza semplice, per cui non è più necessaria l'unanimità. Tuttavia, se un progetto di costruzione modifica in modo permanente il carattere del complesso residenziale, tutti i proprietari devono dare il loro consenso. È il caso, ad esempio, di un proprietario che voglia rimuovere completamente il balcone del proprio condominio.
Conclusione: in qualità di proprietario di un condominio, la dichiarazione di divisione e il regolamento della comunità sono il primo importante punto di riferimento.
Come descritto in precedenza, nella proprietà residenziale esistono due tipi principali di proprietà: la proprietà comune e la proprietà separata. Il primo punto di riferimento per scoprire cosa appartiene realmente al proprietario è la dichiarazione di divisione e il regolamento della comunità. Queste possono essere descritte come la "legge di base" per il funzionamento della comunità di proprietari. Qui troverete definizioni chiare di proprietà comune e proprietà separata ed eventualmente anche informazioni sul criterio di ripartizione delle spese all'interno della comunità di proprietari. Si consiglia di dare un'occhiata anche al piano di ripartizione.
Tenete presente che non tutto ciò che si trova nel vostro condominio rientra automaticamente nella vostra proprietà speciale. Ad esempio, se non è stato concordato diversamente, la comunità dei proprietari deve pagare la sostituzione delle vecchie finestre su base proporzionale se viene approvata una delibera in merito.
