Propriété individuelle vs. propriété commune - décisif pour votre copropriété
Comme nous l'avons déjà expliqué, la propriété des appartements peut être divisée en deux catégories différentes. Vous pouvez le constater dans le règlement de copropriété ainsi que dans la déclaration de division de votre copropriété. En principe, il est facile de distinguer la propriété individuelle de la propriété collective.
La propriété commune comprend tous les éléments de construction nécessaires à l'entretien du bâtiment, comme le terrain et les murs porteurs. Les cages d'escalier, les ascenseurs, les toits, les éléments de balcon, les chapes, les plafonds, les installations de chauffage, les conduites d'alimentation jusqu'à l'appartement et, en règle générale, les fenêtres et les châssis de fenêtre sont également inclus dans la propriété commune. De même, les installations communes et les différentes surfaces de terrain font partie de la propriété commune et ne peuvent pas être déclarées comme propriété individuelle. Toutefois, des droits d'usage spéciaux peuvent être convenus. Cela concerne généralement les places de parking ou les surfaces de jardin.
Si, en tant que propriétaire, vous souhaitez apporter des modifications à la propriété commune, une assemblée générale des copropriétaires doit décider si vous êtes autorisé à effectuer ces modifications. Il suffit parfois d'un seul vote contre pour que vous ne puissiez pas réaliser votre projet. Il en va autrement de ce que l'on appelle la propriété individuelle. Celle-ci comprend toutes les pièces de votre appartement ainsi que les revêtements de plafond, les revêtements de sol, les murs et portes intérieurs et les installations sanitaires. En tant que propriétaire de l'appartement, vous disposez ici d'un droit de disposition libre.
La porte de l'appartement constitue toutefois un cas particulier. Dans une communauté de propriétaires d'appartements, celle-ci fait obligatoirement partie de la propriété commune conformément au § 5 alinéa 2 WEG. Même si la porte de l'appartement sépare la propriété individuelle de la propriété commune, elle ne fait pas partie de la propriété individuelle. Il en va de même pour ses composants tels que les serrures de porte, les judas, les charnières de porte ou les cadres de porte.
Le type de propriété détermine la répartition des coûts
Dans une communauté de propriétaires, il s'agit de régler la répartition de nombreux frais pour les copropriétaires. Cela concerne les frais courants pour toutes les parties communes de l'immeuble d'habitation ainsi que l'électricité domestique, les frais administratifs ou encore l'élimination des déchets. Si vous souhaitez vous pencher plus en détail sur les différents éléments de coûts, nous vous recommandons de jeter un coup d'œil au § 2 du décret sur les frais d'exploitation (BetrKV). Si vous avez l'intention de louer votre logement, il est urgent de le faire. Dans ce cas, vous devriez déjà vous pencher sur la thématique des frais d'exploitation récupérables et non récupérables dans le cadre de la rédaction du contrat de location.
En revanche, chaque propriétaire individuel assume lui-même les coûts de la propriété individuelle. La question de la répartition des coûts dépend donc toujours du type de propriété. Pour vous donner un premier aperçu de la répartition des coûts au sein d'une communauté de propriétaires, nous vous donnons un bref exemple : les grilles des balcons sont des éléments du bâtiment et relèvent donc de la propriété commune. Si elles doivent être réparées, les coûts sont généralement supportés par la communauté, même s'il ne s'agit que d'une seule grille de balcon. Toutefois, cela doit être décidé au préalable lors de l'assemblée des copropriétaires.
Depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur la copropriété en décembre 2020, une majorité simple est désormais suffisante pour voter sur certains projets de construction - une décision unanime n'est donc plus nécessaire. Toutefois, si un projet de construction modifie durablement les caractéristiques de l'immeuble, tous les propriétaires doivent donner leur accord. Ce serait par exemple le cas si un propriétaire souhaitait supprimer complètement le balcon de son appartement en copropriété.
Conclusion : en tant que propriétaire d'un appartement, la déclaration de division et le règlement de copropriété sont votre premier point de contact important.
En matière de copropriété, on distingue principalement deux types de propriété : la propriété commune et la propriété individuelle. Votre premier point de contact pour savoir ce qui vous appartient réellement en tant que propriétaire est la déclaration de division et le règlement communautaire. On peut les qualifier de "loi fondamentale" pour le fonctionnement de la communauté des propriétaires. Vous y trouverez des définitions claires de la propriété commune et de la propriété individuelle, ainsi qu'éventuellement des informations sur la clé de répartition des coûts au sein de la communauté des propriétaires. Il est également préférable de consulter le plan de répartition.
Veuillez noter que dans votre copropriété, tout ne relève pas automatiquement de votre propriété individuelle. Par exemple, sauf disposition contraire, le syndicat des copropriétaires doit, s'il en a décidé ainsi, participer proportionnellement au paiement du remplacement de vos anciennes fenêtres.
