Propiedad especial frente a propiedad común: decisivo para su condominio
Como ya se ha explicado, la propiedad de los pisos puede dividirse en dos categorías diferentes. Esto se puede encontrar en el reglamento de la comunidad y en la declaración de división de su condominio. La propiedad especial y la propiedad común suelen ser fáciles de distinguir.
La propiedad común incluye todas las partes estructurales necesarias para el mantenimiento del edificio, como el suelo y los muros de carga. Las escaleras, los ascensores, los tejados, las secciones de los balcones, las soleras, los techos, los sistemas de calefacción, las líneas de suministro hasta el piso y, por regla general, las ventanas y los marcos de las ventanas también se incluyen en la propiedad común. Las instalaciones comunes y las zonas individuales de la vivienda también forman parte de la propiedad común y no pueden declararse como propiedad independiente. No obstante, pueden acordarse derechos de uso especiales. Normalmente se trata de aparcamientos o zonas ajardinadas.
Si usted, como propietario, desea realizar cambios en los bienes comunes, una junta de propietarios debe decidir si está autorizado a realizarlos. A veces, un solo voto en contra puede significar que no se le permita llevar a cabo su proyecto. No ocurre lo mismo con los llamados bienes especiales. Esto incluye todas las habitaciones de su piso, así como los revestimientos de techo y suelo, las paredes y puertas interiores y las instalaciones sanitarias. Como propietario de una comunidad de propietarios, aquí tiene libre disposición.
Sin embargo, la puerta del piso es un caso especial. En una comunidad de propietarios, debe formar parte de los bienes comunes de conformidad con el artículo 5, apartado 2, de la WEG. Aunque la puerta del piso separe la propiedad independiente de la propiedad común, no forma parte de la propiedad independiente. Esto también se aplica a sus componentes, tales como cerraduras, mirillas, bisagras o marcos de las puertas.
El tipo de propiedad determina la distribución de los costes
En una comunidad de propietarios, es importante regular la distribución de muchos costes para los copropietarios. Se trata de los gastos de funcionamiento de todas las zonas comunes del complejo residencial, así como de la electricidad del edificio, los gastos de administración y la eliminación de residuos. Si desea obtener más información sobre los distintos componentes de los costes, le recomendamos que consulte el artículo 2 de la Ordenanza sobre gastos de funcionamiento (BetrKV). Si tiene intención de alquilar su piso, esto es urgentemente necesario. En este caso, ya debería tratar la cuestión de los gastos de explotación prorrateables y no prorrateables al redactar el contrato de arrendamiento.
En cambio, cada propietario individual es responsable de los costes de la propiedad independiente. Por tanto, la cuestión del reparto de costes depende siempre del tipo de propiedad. Para que se haga una primera idea del reparto de costes en una comunidad de propietarios, pondremos un breve ejemplo: las rejillas de los balcones son partes del edificio y, por tanto, pertenecen a la propiedad común. Si hay que repararlas, la comunidad suele correr con los gastos, aunque se trate de una sola rejilla de balcón. No obstante, esto debe decidirse previamente en la junta de propietarios.
Desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Propiedad Horizontal en diciembre de 2020, basta con una mayoría simple para votar algunos proyectos de construcción, por lo que ya no es necesaria la unanimidad. No obstante, si un proyecto de construcción modifica de forma permanente el carácter del complejo residencial, todos los propietarios deben dar su consentimiento. Este sería el caso, por ejemplo, si un propietario quisiera eliminar por completo el balcón de su condominio.
Conclusión: Como propietario de una comunidad de propietarios, la declaración de división y el reglamento de la comunidad son su primera escala importante.
Como se ha descrito anteriormente, existen dos tipos principales de bienes en la propiedad residencial: bienes comunes y bienes separados. Su primer puerto de escala para averiguar lo que realmente le pertenece como propietario es la declaración de división y las normas de la comunidad. Éstas pueden describirse como la "ley básica" para el funcionamiento de la comunidad de propietarios. Aquí encontrará definiciones claras de los bienes comunes y los bienes privativos y, posiblemente, también información sobre la clave de reparto para asignar los gastos dentro de la comunidad de propietarios. También debería echar un vistazo al plan de reparto.
Tenga en cuenta que no todo lo que hay en su comunidad de propietarios entra automáticamente dentro de su propiedad especial. Por ejemplo, salvo pacto en contrario, la comunidad de propietarios debe pagar la sustitución de sus viejas ventanas a prorrata si se aprueba la resolución correspondiente.
