Wohnen im Eigentum – was beachten?

Neubau-Wohnanlage mit begrüntem Dach, Terrassenbereichen und Balkonen an der Fassade

Nicht wenige hegen den Traum, eine Eigentumswohnung zu kaufen und diese selbst zu nutzen. Das Wohnen im Eigentum ist allerdings ein großer Schritt. Spätestens bei Renovierungen oder Veränderungen kommt die Frage auf: Was gehört mir eigentlich wirklich – und was der gesamten Eigentümergemeinschaft? Wann immer es um eine Eigentumswohnung geht, geht es auch um Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und die Teilungserklärung. Unsere Makler geben Ihnen einen Einblick und zeigen, was Sie beim Wohnen im Eigentum beachten sollten.

Was ist eine Eigentumswohnung?
Die Teilungserklärung: Grundlage für Wohnen im Eigentum
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum – die Unterschiede
Näheres zur Kostenverteilung in der Eigentümergemeinschaft
Wohnen im Eigentum: Das Wichtigste auf den Punkt gebracht
Isar Estate – Ihr Partner für den Wohnungskauf- und Verkauf in München
FAQ zum Wohnen im Eigentum

Was ist eine Eigentumswohnung?

Eine Eigentumswohnung bezeichnet ein Appartement innerhalb eines Mehrfamilienhauses, das einer einzelnen oder auch mehreren Personen gehört. Eigentümer besitzen jedoch nicht nur ihre Wohnung (Sondereigentum), sondern auch Anteile des Gebäudes und des Grundstücks, auf dem es steht (Gemeinschaftseigentum).

Wohnen im Eigentum verbindet somit zwei Aspekte:

Sie genießen die Freiheit, Ihre eigene Wohnung nach Ihren Vorstellungen zu nutzen.
Sie tragen gleichzeitig Verantwortung für das gemeinschaftliche Gebäude.

Aus diesem Grund werden Personen, die den Wohnungskauf in München abschließen, automatisch Mitglied einer sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In diesem Rahmen werden Entscheidungen rund um die Immobilie und das Wohnen im Eigentum gemeinsam getroffen. Es könnte sich zum Beispiel um Fragen zu Verwaltungsthemen, zur Instandhaltung oder zu größeren baulichen Maßnahmen handeln.

Klare Regelungen zum Eigentum helfen allen Beteiligten dabei, Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden und Entscheidungen nachvollziehbar zu treffen. Wer frühzeitig versteht, welche Rechte und Pflichten mit Wohnen im Eigentum verbunden sind, kann langfristig sicherer planen und Missverständnisse vermeiden.

Die Teilungserklärung – Grundlage für Wohnen im Eigentum

Sie haben gerade Ihren Traum vom Wohnen im Eigentum erfüllt oder stehen kurz davor, eine Eigentumswohnung zu kaufen? In diesem Fall ist es wichtig, dass Sie sich Ihre Nutzungsrechte und auch Ihre Pflichten bewusst machen. Insbesondere zwei Dokumente spielen eine zentrale Rolle: die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung.

Mithilfe dieser Unterlagen erhalten Sie Auskunft darüber, was zum Gemeinschaftseigentum gehört und was unter Ihr Sondereigentum fällt. Für die nicht explizit als Sondereigentum definierten Bereiche haben in der Regel alle Miteigentümer ein Nutzungsrecht – es sei denn, es wurden sogenannte Sondernutzungsrechte festgelegt.

Die zentralen Inhalte einer typischen Teilungserklärung

Bestandteil	Bedeutung für Eigentümer
Aufteilungsplan	Grafische Darstellung der Wohnanlage, aus der hervorgeht, welche Räume zu welcher Eigentumseinheit gehören.
Sondereigentum	Definiert die Bereiche, die ausschließlich einem Eigentümer gehören – beispielsweise die Räume innerhalb der Wohnung.
Gemeinschaftseigentum	Legt fest, welche Gebäudeteile allen Eigentümern gemeinsam gehören, etwa Dach, Treppenhaus oder Fassade.
Miteigentumsanteile	Bestimmen den jeweiligen Eigentumsanteil am Grundstück und am gesamten Gebäude. Dieser Anteil dient oftmals als Grundlage für konkrete Kostenverteilungen.
Sondernutzungsrechte	Regeln beim Wohnen im Eigentum exklusive Nutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen – zum Beispiel Gartenanteile, Stellplätze oder Terrassen.

Somit können Sie in der Teilungserklärung Ihrer Eigentumswohnung die genaue eigentumsmäßige Aufteilung der gesamten Wohnanlage einsehen. Zudem ist genau festgelegt, welche Räume und Gebäudeteile zu den einzelnen Einheiten gehören. Diese Einheiten sind wiederum im Grundbuch eingetragen. Egal, ob Sie einen Kauf planen oder vorhaben, eine Wohnung zu vermieten, die in München liegt, die jeweilige Teilungserklärung sollten Sie genau prüfen.

Bedeutung der WEG-Reform für das Wohnen im Eigentum

Die zum 1. Dezember 2020 durchgeführte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat das Nutzen von Eigentum in vielen Bereichen flexibler gestaltet. Eigentümergemeinschaften können heute leichter Modernisierungen beschließen – etwa Maßnahmen zur Barrierefreiheit oder zum Einbau von Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge. Dennoch bleiben viele Entscheidungen weiterhin an Mehrheitsbeschlüsse gebunden. Insgesamt hat die Reform für viele Eigentümer zu mehr Handlungsspielraum innerhalb der Eigentümergemeinschaft geführt.

Hand hält Schlüsselbund mit Haus-förmigem Schlüsselanhänger und Schlüssel vor unscharfem Wohnhaus im Hintergrund

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Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum – der Unterschied

Beim Wohnen im Eigentum wird dieses im Falle einer Eigentumswohnung grundsätzlich in zwei Kategorien eingeteilt. Diese Unterscheidung können Sie sowohl der Gemeinschaftsordnung als auch der Teilungserklärung Ihrer Eigentumswohnung entnehmen.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle baulichen Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Dazu zählen unter anderem:

das Grundstück
tragende Wände
Treppenhäuser und Aufzüge
Dächer
Balkonteile
Estriche und Decken
Heizungsanlagen
Versorgungsleitungen bis zur Wohnung
in der Regel Fenster und Fensterrahmen

Weiterhin gehören Gemeinschaftseinrichtungen sowie Grundstücksflächen in diese Kategorie. Diese Bereiche können in der Regel nicht als Sondereigentum ausgewiesen, aber mit speziellen Sondernutzungsrechten versehen werden – etwa für Stellplätze oder Gartenflächen.

Was gehört zum Sondereigentum?

Zum Sondereigentum zählen grundsätzlich die Räume innerhalb Ihrer Eigentumswohnung und Ausstattungsbestandteile wie:

Deckenverkleidungen
Fußbodenbeläge
Innenwände
Innentüren
sanitäre Anlagen

Bei dieser Kategorie genießen Sie beim Wohnen im Eigentum ein weitgehendes Verfügungsrecht. Wir weisen jedoch darauf hin, dass Ihre Wohnungstür eine Besonderheit darstellt. Gemäß § 5 Abs. 2 WEG gehört diese in einer Eigentümergemeinschaft zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Das gilt ebenfalls für Türschlösser, -spione, -scharniere und -rahmen.

Abstimmungen über bauliche Veränderungen anregen

Sie möchten Änderungen am Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum vornehmen – zum Beispiel um eine Immobilie zu verkaufen, die in München liegt? Im Fall von Letzterem entscheidet darüber in der Regel die Eigentümerversammlung. Seit der Gesetzesreform reicht bei manchen baulichen Maßnahmen eine einfache Mehrheit. Grundsätzlich sollten Sie bei jeglichem Wohnen im Eigentum jedoch beachten: Wenn eine Maßnahme die Eigenart der Wohnanlage dauerhaft verändert, müssen alle Eigentümer zustimmen.

Person entspannt auf einer Couch in einem Wohnzimmer mit Bücherregal und Lampe im Hintergrund

Näheres zur Kostenverteilung in der Eigentümergemeinschaft

Wer das Wohnen im Eigentum plant, sollte sich auch vor Augen rufen, dass es laufende Kosten der Wohnanlage gibt, die anteilig von den einzelnen Mitgliedern der WEG getragen werden. Es handelt sich zum Beispiel um Kosten für:

Hausstrom
Verwaltung
Abfallentsorgung
Gartenpflege
Insurances

Die Aufteilung wird gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach den Miteigentumsanteilen geregelt. Abweichungen sind in speziellen Fällen möglich, um den Verteilungsschlüssel für die Eigentümergemeinschaft gerechter zu gestalten. Prüfen Sie die Teilungserklärung Ihrer Eigentumswohnung deshalb genau, wenn Sie das Wohnen im Eigentum planen. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 herrscht auch hierbei größere Flexibilität.

Wo finden sich weitere Informationen zu den Kosten einer Eigentumswohnung?

Falls Sie sich näher mit den einzelnen Kostenbestandteilen beschäftigen möchten, empfiehlt sich ein Blick in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Für Eigentümer, die eine Immobilie vermieten – in München sowie deutschlandweit – ist sie von besonderer Bedeutung, da zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten unterschieden wird.

Für Kosten des Sondereigentums kommt dagegen grundsätzlich der jeweilige Eigentümer selbst auf. Beim Wohnen im Eigentum hängt die Kostenverteilung daher stets davon ab, ob es sich um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt.

Ein Beispiel: Balkongitter gehören als Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum. Müssen sie repariert werden, trägt in der Regel die Eigentümergemeinschaft die Kosten – auch wenn nur ein einzelner Balkon betroffen ist. Voraussetzung ist jedoch ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung.

Behalten Sie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung im Blick

Wann immer Fragen zu Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum auftauchen, sollten Sie einen Blick in Ihre Teilungserklärung sowie die Gemeinschaftsordnung werfen. Diese beiden Dokumente sind die erste Anlaufstelle, um herauszufinden, was Ihnen tatsächlich gehört. Betrachten Sie sie als eine Art „Grundgesetz“ für das Funktionieren der Eigentümergemeinschaft. Auch der Aufteilungsplan der Wohnanlage kann wichtige Hinweise geben. Klare Definitionen und Regelungen zum Verteilungsschlüssel helfen Ihnen, Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft besser zu verstehen.

Wohnen im Eigentum: Das Wichtigste auf den Punkt gebracht

Das Wohnen im Eigentum bietet viele Vorteile, doch bringt auch Verantwortung mit sich. Wir haben die wichtigsten Informationen hierzu noch einmal für Sie zusammengefasst:

Beim Wohnen im Eigentum besitzen Sie nicht nur Ihre Wohnung, sondern auch einen Miteigentumsanteil am Gebäude und am Grundstück.
Die Räume innerhalb Ihrer Wohnung zählen zum Sondereigentum, während Teile wie Dach, Treppenhaus oder Fassade zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung legen verbindlich fest, welche Bereiche wem gehören und welche Regeln innerhalb der Eigentümergemeinschaft gelten.
Viele Entscheidungen – etwa zu baulichen Veränderungen oder bestimmten Kosten – werden gemeinsam in der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen.
Wer wichtige Unterlagen kennt und ihre Inhalte versteht, kann beim Wohnen im Eigentum fundierte Entscheidungen treffen und mögliche Konflikte vermeiden.

Erfahrene Immobilienmakler unterstützen Sie bereits vor dem Kauf einer Eigentumswohnung dabei, wichtige Unterlagen wie die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Protokolle der Eigentümerversammlungen richtig einzuordnen. Gern helfen Ihnen unsere Experten dabei, ein besseres Gefühl für Ihre Rolle als Wohnungseigentümer zu entwickeln und nehmen auf Wunsch eine fundierte Immobilienbewertung in München vor. Sprechen Sie uns ganz einfach an, wenn Sie den Kauf, einen Verkauf, die Vermietung oder auch das Wohnen im Eigentum planen.

Porträt von Isar-Estate-Gründer Christian Dürr im Business-Anzug, sitzend auf einer Tischkante

Isar Estate – Ihr Partner für den Wohnungskauf- und Verkauf in München

Als Immobilienmakler in München begleiten wir unsere Kunden seit Jahren beim Kauf von Eigentumswohnungen. Gern wirken wir zudem unterstützend, wenn es darum geht, wichtige Unterlagen besser zu verstehen. Kontaktieren Sie uns gern unverbindlich.

Dipl.-Kfm. Christian Dürr
Founder Isar Estate

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FAQ zum Wohnen im Eigentum

Was bedeutet es, im Eigentum zu wohnen?

Das Wohnen im Eigentum bedeutet konkret, dass Sie eine Immobilie – etwa eine Eigentumswohnung oder ein Haus – selbst besitzen und darin leben. Die Frage „Was ist eine Eigentumswohnung?“ beantworten viele Menschen dabei mit „finanzielle und räumliche Freiheit“. Im Gegensatz zur Miete zahlen Sie keinen Mietzins an einen Vermieter, sondern investieren in Ihr eigenes Vermögen. Gleichzeitig tragen Sie jedoch Verantwortung für die Finanzierung, die Instandhaltung und laufende Kosten der gesamten Wohnanlage.

Lohnt sich Wohnen im Eigentum im Vergleich zur Miete?

Ob es sich tatsächlich lohnt, in Eigentum zu wohnen, hängt von zahlreichen Faktoren und der eigenen, individuellen Situation ab. Es kommt unter anderem auf den Immobilienpreis, Zinsen, Eigenkapital und Ihre persönliche Lebensplanung an. Langfristig kann Eigentum finanziell sinnvoll sein, weil monatliche Kreditraten Vermögen aufbauen. Gleichzeitig müssen Eigentümer Kosten für Reparaturen, Rücklagen und Nebenkosten berücksichtigen.

Was regelt die Teilungserklärung bei einer Eigentumswohnung?

Die sogenannte Teilungserklärung gehört zu den wichtigsten Dokumenten beim Wohnungskauf und legt fest, wie eine Immobilie rechtlich in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt ist. Sie definiert, welche Bereiche zum Sondereigentum gehören und welche zum Gemeinschaftseigentum zählen. Außerdem enthält sie häufig Regelungen zu Nutzungsrechten, Miteigentumsanteilen und zur Verteilung bestimmter Kosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Wem gehört das Grundstück bei Eigentumswohnungen?

Auch diese Frage wird häufig gestellt, wenn es um das Wohnen im Eigentum geht. Hierbei lässt sich sagen: Bei Eigentumswohnungen gehört das Grundstück nicht einer einzelnen Person, sondern allen Wohnungseigentümern gemeinsam. Jeder Eigentümer besitzt einen sogenannten Miteigentumsanteil am Grundstück, der im Grundbuch eingetragen ist. Dieser Anteil ist untrennbar mit der jeweiligen Wohnung verbunden und bestimmt häufig auch die Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Was zählt zum Gemeinschaftseigentum einer Eigentumswohnung?

Das Gemeinschaftseigentum ist dadurch definiert, dass es Gebäudeteile beinhaltet, die für Bestand, Sicherheit oder die gemeinschaftliche Nutzung des Hauses notwendig sind. Dazu zählen zum Beispiel das Dach, das Treppenhaus, tragende Wände, die Fassade, Heizungsanlagen sowie häufig Fenster und Fensterrahmen eines Gebäudes. Es spielt demnach eine besondere Rolle für das Wohnen im Eigentum, denn über Veränderungen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft zusammen.

Was gehört zum Sondereigentum bei einer Eigentumswohnung?

Zum Sondereigentum zählen grundsätzlich jene Räume, die vollständig im Besitz des jeweiligen Eigentümers liegen. Zudem zählen entsprechende Ausstattungsbestandteile wie Innenwände, Bodenbeläge, Deckenverkleidungen, Innentüren und sanitäre Anlagen dazu. Sollten Sie das Wohnen im Eigentum planen, dürfen Sie diese Bereiche meist frei gestalten, solange weder Gemeinschaftseigentum noch Rechte anderer Eigentümer beeinträchtigt werden.

Disclaimer

Despite careful research and checking of the sources, the author assumes no liability for the accuracy and completeness of the information presented. In case of unclear legal and tax questions, it is advisable to consult a lawyer and/or tax advisor for clarification.

Author: Dipl.-Kfm. Christian Dürr

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