Was Sie zum Thema Bodenrichtwert in München wissen sollten

Wenn Sie planen, ein Grundstück zu verkaufen oder zu kaufen, spielt der Bodenrichtwert eine wichtige Rolle, denn er dient bei der Bewertung von Grundstücken und Immobilien als eine wichtige Berechnungsgrundlage. Er fällt von Stadtteil zu Stadtteil und von Lage zu Lage teilweise sehr unterschiedlich aus, wie die Bodenrichtwerte in München deutlich zeigen.

Wir liefern Ihnen mit unserem Beitrag alle wichtigen Informationen und erläutern die unterschiedlichen Aspekte zum Bodenrichtwert.

Was genau ist der Bodenrichtwert?

Als Bodenrichtwert bezeichnet man den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücke in einem bestimmten Gebiet, der sogenannten Bodenrichtwertzone. Diese Zonen werden nicht willkürlich festgelegt, sondern müssen laut gesetzlicher Vorgabe in Art und Nutzungsmaß weitgehend übereinstimmen. Die Grundlage dafür bildet der § 196 Baugesetzbuch (BauGB).

Gutachterausschüsse, die sich aus Sachverständigen und Immobilienexperten zusammensetzen, definieren die Bodenrichtwertzonen, indem sie die Kaufpreise von Grundstücken in einer Region oder einem Stadtviertel analysieren und daraus einen Richtwert errechnen, der in der Folge als Basis für die Bewertung anderer Grundstücke herangezogen wird.

Alle Grundstücke in einer definierten Richtwertzone weisen also denselben Bodenrichtwert pro Quadratmeter auf. Dieser wird herangezogen, um bei einem bestimmten Grundstück den individuellen Verkehrswert zu ermitteln.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass der Bodenrichtwert sich nur auf den Grundstücksboden bezieht und darauf befindliche Gebäude und andere bauliche Anlagen außer Acht lässt.

Größe und Ausmaß von Bodenrichtwertzonen sind allerdings nicht per Gesetz definiert. Sie können aus einer einzelnen Straße oder einem Quartier bestehen, aber auch ganze Ortschaften umfassen.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert, Bodenwert und Verkehrswert?

Innerhalb der Immobilienbranche werden häufig Begriffe genannt, die schnell zu Verwirrung führen können, da sie zwar ähnlich klingen, jedoch unterschiedliche Bedeutungen haben: Bodenrichtwert, Bodenwert und Verkehrswert.

Obwohl sich Bodenrichtwerte von Gebiet zu Gebiet unterscheiden, gibt es nur eine Art, die in einem standardisierten Verfahren von den Gutachterausschüssen unabhängig von der Lage der Bodenrichtwertzone definiert wird. Der Bodenrichtwert dient als Referenz für die Ermittlung des Bodenwerts. Dieser bezeichnet den konkreten Wert eines individuellen Grundstücks.

Für die Bestimmung des vorläufigen Bodenwerts wird der Bodenrichtwert zunächst mit der Grundstücksgröße multipliziert. Es gilt also die Formel:

Bodenrichtwert (Euro/m²) x Grundstücksfläche (m²) = vorläufiger Bodenwert (Euro)

Zwei Beispiele: Ein Grundstück im begehrten Münchener Stadtteil Nymphenburg hat Stand 01.01.2024 einen Bodenrichtwert von 6.600 Euro pro m². Die Größe beträgt 500 m². Daraus ergibt sich ein Wert von 6.600 Euro/m² x 500 m² = 3.300.000 Euro.

Im Quartier Moosach liegt der Bodenrichtwert mit 2.300 Euro/m² deutlich niedriger. Hier würde der Bodenwert bei gleicher Grundstücksgröße 2.300 Euro/m² x 500 m² = 1.150.000 Euro betragen.

Allerdings beeinflussen noch viele weitere Faktoren die Ermittlung des Bodenwerts. Deshalb bedarf es eines Immobilienexperten, um diesen genau zu errechnen.

Bleibt noch der Verkehrswert oder Marktwert. Dabei handelt es sich um den Preis, der bei einem Immobilienverkauf auf dem freien Markt tatsächlich erzielt werden kann. Hierin fließt nicht nur der Bodenwert, sondern auch der Wert eventuell vorhandener Gebäude und sonstiger Anlagen mit ein.

Wie kann man den Bodenrichtwert in München und anderswo ermitteln?

Den Bodenrichtwert zu ermitteln, ist ein recht komplexer Prozess, bei dem verschiedene Faktoren zu berücksichtigen sind. Die zuständigen Gutachterausschüsse wenden dafür jedoch standardisierte Methoden und Vorgehensweisen an.

So basiert die Ermittlung des Bodenrichtwerts auf den Grundstückspreisen, die in einem bestimmten Gebiet in den letzten Jahren erzielt wurden. Die Gutachterausschüsse untersuchen die entsprechenden Kaufverträge und berechnen daraus einen Durchschnittspreis, der als Bodenrichtwert festgelegt wird. Es werden für eine möglichst realistische Bewertung also tatsächlich erzielte Kaufpreise herangezogen.

Hinzu kommen aber – wie oben bereits angedeutet – neben dem Bodenrichtwert noch weitere Faktoren, die den Bodenwert beeinflussen:

Lage des Grundstücks

In Orten mit hoher Nachfrage und in besonders attraktiven Wohngebieten sind die Kosten für ein Grundstück normalerweise höher als in anderen Regionen.

Größe und Zuschnitt

Bei großen und unregelmäßig zugeschnittenen Grundstücken sind die Quadratmeterpreise meist niedriger.

Erschließung

Ist ein Grundstück bereits an den Verkehr, an Wasser- und Stromnetz angeschlossen, lässt sich ein höherer Wert erzielen als bei unerschlossenem Grund und Boden.

Nutzungsmöglichkeiten

Auf den Bodenwert wirkt sich zudem aus, ob ein Grundstück bereits bebaut ist oder nicht und ob es für eine andere Nutzung umgewidmet werden kann, etwa für eine Gewerbe- statt einer Wohnimmobilie.

Für potenzielle Immobilienverkäufer und Kaufinteressenten sind die genannten Faktoren und ihre Bedeutung für den Verkehrswert meist nur schwer einzuschätzen. Deshalb empfiehlt es sich, einen erfahrenen und kompetenten Immobilienmakler mit genauer Marktkenntnis hinzuzuziehen, der den tatsächlichen Wert eines Grundstücks fundiert und realistisch ermitteln kann.

Nutzung und Anwendung der Bodenrichtwerte in München

Der Bodenrichtwert in einem bestimmten Gebiet ist nicht nur eine theoretische Größe, sondern hat viele praktische Anwendungsbereiche. Hier einige Beispiele:

1. Wertermittlung für einen Grundstücksverkauf

Wenn Sie den Verkauf eines Grundstücks planen, bildet der Bodenrichtwert eine wichtige Grundlage. Er liefert Ihnen erste Informationen, wie viel Ihr Grundstück wert ist und wie Sie einen angemessenen Verkaufspreis ansetzen können.

2. Orientierung für einen Grundstückskauf

Auch für potenzielle Käufer eines Grundstücks bildet der Bodenrichtwert eine nützliche Informationsquelle, denn er zeigt, ob ein Angebot realistisch ist oder eventuell ein überhöhter Preis gefordert wird.

3. Berechnung der Grundsteuer

Als Grundstückseigentümer müssen Sie die Grundsteuer entrichten. Diese wird ebenfalls anhand des Bodenrichtwerts berechnet – je höher der Wert, desto höher normalerweise auch die Grundsteuer.

4. Berechnung von Erbschafts- oder Schenkungssteuer

Schließlich spielt der Bodenrichtwert auch eine Rolle im Zusammenhang mit steuerpflichtigen Erbschaften und Schenkungen. Auf seiner Basis wird der Grundstückswert ermittelt, der für die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer mitentscheidend ist.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für ein Grundstück?

Um den Bodenrichtwert für ein bestimmtes Grundstück herauszufinden, können Sie öffentliche Quellen und verfügbare Datenbanken nutzen oder einen Immobilienmakler in der Region befragen. Die von den Gutachterausschüssen erstellten Werte werden veröffentlicht und sind normalerweise online einsehbar. In den einzelnen Bundesländern gibt es Bodenrichtwertportale wie BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem), bei denen Sie die Werte gegen eine Gebühr oder auch kostenlos abrufen können. Oder Sie recherchieren auf den offiziellen Webseiten von Städten und Kommunen. Für eine Bodenrichtwertauskunft in München bezahlen Sie beispielsweise 30 Euro Gebühr.

Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in München?

München gehört in Deutschland zu den attraktivsten Städten für privates Wohnen wie auch für gewerbliche Ansiedlungen. Dementsprechend hoch sind die Bodenrichtwerte in der bayerischen Landeshauptstadt im Vergleich zu anderen Städten. Das gilt vor allem für die Innenstadt und begehrte Wohnlagen wie Bogenhausen, Harlaching, Schwabing oder Nymphenburg.

Dies sind die Bodenrichtwerte für ausgewählte Münchener Stadtteile:

- Bogenhausen: 7900 € pro m²
- Hadern: 2900 € pro m²
- Harlaching: 4100 € pro m²
- Laim: 3000 € pro m²
- Moosach: 2300 € pro m²
- Nymphenburg: 6600 € pro m²
- Obergiesing: 3600 € pro m²
- Obermenzing: 3300 € pro m²
- Pasing: 3100 € pro m²
- Schwabing: 7300 € pro m²
- Sendling: 3300 € pro m²
- Solln: 3600 € pro m²
- Trudering: 2700 € pro m²

Bodenrichtwertkarte für beliebte Münchener Stadtteile

Die Angaben der durchschnittlichen Bodenrichtwerte in den ausgewählten Stadtvierteln basieren auf unseren eigenen Recherchen. Wir weisen darauf hin, dass sich die von uns genannten Bodenrichtwerte primär auf Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser beziehen. Eine Vergleichbarkeit mit Mehrfamilienhäusern ist nicht sinnvoll, da hier die Geschossflächenzahlen in der Regel deutlich abweichen.

Tipp

Wenn Sie den Verkauf oder Kauf eines Grundstücks planen, steht Ihnen Isar Estate gerne bei allen Fragen rund um das Thema Bodenrichtwerte in München zur Seite. Mit unserer Expertise und unserem exklusiven Servicekonzept begleiten wir Sie sicher durch den gesamten Verkaufs- oder Kaufprozess.

Fazit

Für die Wertermittlung von Grundstücken ist der Bodenrichtwert ein unverzichtbares Instrument für Immobilienverkäufer und potenzielle Käufer. Er bietet eine objektive Basis für die realistische Einschätzung von Grundstückswerten.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Bodenrichtwert

Für welche Bereiche spielt der Bodenrichtwert eine bedeutende Rolle?

In erster Linie ist der Bodenrichtwert wichtig für die Immobilienbewertung und damit für den Immobilienkauf und -verkauf. Bodenrichtwerte sind eine Orientierungshilfe für Eigentümer und Kaufinteressenten, um den Marktwert einzuschätzen und entsprechend Verhandlungen führen zu können. Sie kommen aber auch für die Berechnung der Grundsteuer sowie für eine eventuelle Erbschafts- und Schenkungssteuer zum Tragen.

Gibt es bei der Höhe des Bodenrichtwerts regionale Unterschiede?

Ja, die Unterschiede können sogar erheblich sein, denn die Bodenrichtwerte sind abhängig von der Lage, der örtlichen Nachfrage sowie der Infrastruktur und dem Entwicklungsstand einer Region. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Werte in attraktiven Städten und Ballungsgebieten höher sind als in ländlichen Regionen und kleinen Ortschaften.

Wie wird ein Grundstückswert mit Hilfe des Bodenrichtwerts ermittelt?

Der Bodenrichtwert wird zunächst mit der Größe des Grundstücks multipliziert. Für eine exakte Bestimmung werden noch Faktoren wie Lage, Größe und Zuschnitt, Erschließung und Nutzungsmöglichkeiten hinzugezogen.

Gelten Bodenrichtwerte auch für bebaute Grundstücke?

Ja. Allerdings werden die Gebäude nicht berücksichtigt, so dass bei einem Verkauf eines
Grundstücks mit Gebäuden auch der Gebäudewert berechnet und dann mit dem aus dem Boderichtwert summierten Bodenwert summiert wird..

Was sind die Unterschiede zwischen Bodenrichtwert, Bodenwert und Verkehrswert?

Der Bodenrichtwert bezieht sich lediglich auf den den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Grundstücke in einem bestimmten Gebiet. Für die Ermittlung des Bodenwerts werden neben dem Bodenrichtwert weitere Eigenschaften wie die Ortslage und die Erschließung berücksichtigt. Der Verkehrswert einer Immobilie umfasst ihren gesamten Marktwert inklusive Boden, Gebäude und sonstiger Anlagen.

Gibt es eine gesetzliche Grundlage für Bodenrichtwerte?

Ja. Die Ermittlung von Bodenrichtwerten basiert auf den Regelungen des Baugesetzbuches. Diese verpflichten die Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte regelmäßig zu ermitteln und der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Die Berechnung erfolgt anhand tatsächlicher Kaufpreise im Normalfall alle zwei Jahre, wobei es regional zu Abweichungen bei den Intervallen kommen kann.

Wo kann ich Bodenrichtwerte einsehen?

Die Werte werden in den sogenannten Bodenrichtwertkarten der Gutachterausschüsse veröffentlicht und können in der Regel kostenlos online auf den Webseiten der zuständigen Kommunal- und Landesbehörden eingesehen werden.

Sie haben Fragen rund um das Grndbuch? Lassen Sie sich von einem erfahrenen Immobilienmakler aus München beraten. Wir bei Isar Estate hören Ihnen aufmerksam zu und geben Ihnen individuelle Handlungsempfehlungen. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf. Wir freuen uns, Sie kennenzulernen.

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Haftungsausschluss

Trotz sorgfältiger Recherche und Überprüfung der Quellen übernimmt der Autor keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Informationen. Bei unklaren Rechts- und Steuerfragen ist es angeraten, zu deren Klärung einen Anwalt und / oder Steuerberater zu beauftragen.

Autor: Dipl.-Kfm. Christian Dürr

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