Nießbrauchrecht – Immobilie übertragen und trotzdem weiter nutzen

Table of contents

• Nießbrauch und seine Definition: Was bedeutet „Nießbrauchrecht“ eigentlich?
• Welche Arten von Nießbrauchrecht gibt es in der Immobilienbranche?
• So wird ein Nießbrauchrecht am Haus eingetragen
• Kostenaufteilung bei Nießbrauch: Wer zahlt was?
• Nießbrauch: Vorteile und Nachteile im Überblick
• Beispiel: So kann sich das Nießbrauchrecht auf die Schenkungsteuer auswirken
• Immobilie mit Nießbrauch verkaufen – ist das möglich?
• Wir begleiten Sie bei Immobilien mit Nießbrauchrecht
• FAQ zum Nießbrauchrecht

Nießbrauch und seine Definition: Was bedeutet „Nießbrauchrecht“ eigentlich?

Der Begriff „Nießbrauch“ bezeichnet das Recht, eine Sache zu nutzen und daraus Erträge zu ziehen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 1030 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Bei einer Immobilie bedeutet das: Der Nießbraucher darf das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen, vermieten oder verpachten und die daraus entstehenden Einnahmen behalten.

Das Eigentum liegt dagegen bei einer anderen Person, die im Grundbuch eingetragen ist. Die Bedeutung des Nießbrauchs lässt sich daher einfach zusammenfassen: Eigentum und Nutzung werden voneinander getrennt. Der Eigentümer besitzt die Immobilie rechtlich, kann sie während des bestehenden Nießbrauchrechts aber nur eingeschränkt selbst nutzen.

Wichtig ist außerdem: Das Nießbrauchrecht ist grundsätzlich an die berechtigte Person gebunden. Es kann nicht vererbt werden und endet spätestens mit dem Tod des Nießbrauchers.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Nießbrauch und Wohnrecht werden häufig verwechselt, unterscheiden sich aber deutlich im Umfang:

Wer die Immobilie ausschließlich selbst bewohnen möchte, ist mit einem Wohnrecht häufig ausreichend abgesichert. Soll dagegen die Möglichkeit bestehen, später auszuziehen und das Haus oder die Wohnung zu vermieten, bietet das Nießbrauchrecht mehr Flexibilität. Es sichert nicht nur die eigene Nutzung, sondern auch das Recht auf die daraus entstehenden Mieteinnahmen.

So wird ein Nießbrauchrecht am Haus eingetragen

Damit ein Nießbrauchrecht am Haus rechtlich abgesichert ist, wird es in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Dafür müssen sich Eigentümer und Nießbraucher über die Bestellung des Rechts einigen. Wird der Nießbrauch im Zuge einer Immobilienschenkung vereinbart, erfolgt die Regelung ohnehin über einen Notar. Dieser veranlasst anschließend die Grundbucheintragung beim zuständigen Grundbuchamt.

Eine wichtige Rolle spielt dabei der Rang im Grundbuch. Wird der Nießbrauch vor späteren Grundschulden eingetragen, hat er diesen gegenüber grundsätzlich Vorrang. Das kann den Nießbraucher beispielsweise im Fall einer Zwangsversteigerung besser absichern, gleichzeitig aber eine spätere Finanzierung oder Beleihung der Immobilie erschweren.

Mit dem Tod des Nießbrauchers endet das Recht. Die Eintragung kann anschließend gegen entsprechenden Nachweis, etwa durch Vorlage der Sterbeurkunde, aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Kostenaufteilung bei Nießbrauch: Wer zahlt was?

Grundsätzlich orientiert sich die Kostenverteilung daran, wer die Immobilie nutzt und welche Art von Aufwand entsteht. Die §§ 1041, 1045 und 1047 BGB regeln dabei insbesondere die laufende Unterhaltung, Versicherungen und öffentlichen Lasten.

Typischerweise ergibt sich folgende Aufteilung:

Diese Kostenverteilung entspricht der gesetzlichen Grundregel. Im Nießbrauchvertrag können jedoch abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Gerade bei älteren Immobilien kann die Frage nach größeren Reparaturen oder Sanierungen schnell zu Unstimmigkeiten führen. Während der Nießbraucher in der Regel für die laufende Unterhaltung zuständig ist, sollten außergewöhnliche Instandsetzungen und Modernisierungen im Vertrag ausdrücklich geregelt werden. Eine klare Vereinbarung dazu, wer welche Maßnahmen veranlasst und die Kosten trägt, hilft dabei, spätere Konflikte innerhalb der Familie zu vermeiden.

Nießbrauch: Vorteile und Nachteile im Überblick

Ob ein Nießbrauch sinnvoll ist, hängt von der persönlichen, familiären und finanziellen Situation ab. Besonders bei der vorweggenommenen Übertragung einer Immobilie kann er viele Vorteile bieten. Gleichzeitig bindet er Eigentümer und Nießbraucher langfristig aneinander.

Die Vorteile eines Nießbrauchrechts

• Vermögen frühzeitig übertragen: Die Immobilie kann bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation übergehen. So lässt sich die Vermögensnachfolge frühzeitig und klar regeln.
• Absicherung im Alter: Der Nießbraucher darf die Immobilie weiterhin selbst bewohnen oder sie vermieten und die daraus erzielten Einnahmen behalten.
• Steuerlicher Vorteil bei einer Schenkung: Der Kapitalwert des Nießbrauchs kann den steuerlich anzusetzenden Wert der übertragenen Immobilie mindern. Dadurch lassen sich persönliche Freibeträge besser nutzen. Für Schenkungen von Eltern an Kinder beträgt der Freibetrag derzeit 400.000 Euro.
• Mehr Flexibilität als beim Wohnrecht: Während ein Wohnrecht grundsätzlich auf die eigene Nutzung beschränkt ist, erlaubt der Nießbrauch in der Regel auch die Vermietung und den Bezug der Mieteinnahmen.

Die Nachteile eines Nießbrauchrechts

• Eingeschränkte Nutzung für den Eigentümer: Solange der Nießbrauch besteht, kann der Eigentümer die Immobilie nicht selbst nutzen und bei einem Verkauf oder einer Finanzierung nur eingeschränkt darüber verfügen.
• Mögliche Konflikte bei Kosten und Sanierungen: Laufende Kosten, größere Reparaturen und Modernisierungen sollten möglichst genau im Vertrag geregelt werden. Fehlen klare Vereinbarungen, kann es später zu Streit über Zuständigkeiten kommen.
• Auswirkungen auf Pflichtteilsergänzungsansprüche: Bei einer Schenkung unter Vorbehalt eines umfassenden Nießbrauchs kann die Zehnjahresfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche unter Umständen nicht oder erst später zu laufen beginnen. Das sollte bei der Nachlassplanung berücksichtigt werden.
• Mögliche Rückforderung der Schenkung: Gerät der Schenkende später in finanzielle Not, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Rückforderung der Schenkung infrage kommen. Das kann beispielsweise bei hohen Pflegekosten relevant werden.
• Löschung nicht einseitig möglich: Soll das Nießbrauchrecht vorzeitig aufgehoben werden, ist grundsätzlich die Mitwirkung des Berechtigten erforderlich.

Beispiel: So kann sich das Nießbrauchrecht auf die Schenkungsteuer auswirken

Eine 68-jährige Mutter überträgt ihrer Tochter ein vermietetes Haus in München mit einem Verkehrswert von 900.000 Euro und behält sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor. Die jährlichen Nettomieteinnahmen betragen 30.000 Euro.

Für die steuerliche Bewertung wird der Jahreswert des Nießbrauchs mit einem altersabhängigen Vervielfältiger berechnet. Bei einem vereinfachend angenommenen Faktor von 12,5 ergibt sich ein Kapitalwert des Nießbrauchs von 375.000 Euro.

Der steuerlich relevante Wert der Immobilie reduziert sich damit rechnerisch auf 525.000 Euro. Nach Abzug des persönlichen Freibetrags der Tochter von 400.000 Euro verbleiben 125.000 Euro als steuerpflichtiger Erwerb. Ohne Berücksichtigung des Nießbrauchs wären es bei diesem vereinfachten Beispiel 500.000 Euro.

Das Beispiel dient lediglich der Veranschaulichung. Die tatsächliche steuerliche Bewertung hängt unter anderem vom konkreten Nießbrauch, dem Jahreswert und dem jeweils geltenden Vervielfältiger ab. Eine individuelle steuerliche und rechtliche Beratung kann dadurch nicht ersetzt werden.

Immobilie mit Nießbrauch verkaufen – ist das möglich?

Ja, eine Immobilie mit Nießbrauch zu verkaufen ist grundsätzlich möglich. Der Eigentümer darf die Immobilie veräußern, allerdings bleibt ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht in der Regel bestehen. Der Käufer übernimmt die Immobilie also mit dieser Belastung. In der Praxis kommen vor allem drei Möglichkeiten infrage.

Verkauf mit bestehendem Nießbrauch

Bleibt der Nießbrauch bestehen, erwirbt der Käufer zwar das Eigentum, kann die Immobilie aber nur eingeschränkt selbst nutzen. Für Eigennutzer ist das häufig wenig attraktiv, für langfristig orientierte Kapitalanleger kann ein solcher Kauf dagegen interessant sein.

Da das Nießbrauchrecht den wirtschaftlichen Wert der Immobilie beeinflusst, fällt der erzielbare Kaufpreis meist geringer aus. Wie hoch der Abschlag ist, hängt unter anderem vom Alter des Nießbrauchers, der voraussichtlichen Dauer des Rechts und den möglichen Mieterträgen ab.

Löschung des Nießbrauchs vor dem Verkauf

Stimmt der Nießbraucher zu, kann das Recht vor dem Verkauf aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dafür ist eine entsprechende Löschungsbewilligung erforderlich. Häufig erhält der Nießbraucher im Gegenzug eine Abfindung oder einen vereinbarten Anteil am späteren Verkaufserlös.

Nach der Löschung kann die Immobilie ohne diese Belastung angeboten werden, was den Kreis möglicher Käufer vergrößert. Wichtig ist allerdings auch die steuerliche Seite: Verzichtet der Nießbraucher unentgeltlich auf ein werthaltiges Recht, kann dies unter Umständen als Schenkung an den Eigentümer eingeordnet werden.

Gemeinsamer Verkauf durch Eigentümer und Nießbraucher

Eine weitere Möglichkeit ist der gemeinsame Verkauf durch Eigentümer und Nießbraucher. Das kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn die bisherige Nutzung aufgegeben werden soll und beide Seiten mit dem Verkauf einverstanden sind.

In diesem Fall sollte bereits vorab geklärt werden, wie der Verkaufserlös verteilt wird und welchen Wert das bestehende Nießbrauchrecht hat. Eine nachvollziehbare Bewertung der Immobilie und des Nießbrauchs schafft dafür eine gute Grundlage.

Wir begleiten Sie bei Immobilien mit Nießbrauchrecht

FAQ zum Nießbrauchrecht