Hausverkauf innerhalb der Familie: Ablauf und Risiken

Table of contents

• Was genau bedeutet ein Hausverkauf innerhalb der Familie?
• Steuern beim Hausverkauf innerhalb der Familie
• Immobilienverkauf innerhalb der Familie unter Wert
• Der Ablauf einer Immobilienübertragung innerhalb der Familie
• So gelingt der Hausverkauf innerhalb der Familie
• Warum lohnt sich ein Makler auch beim Immobilienverkauf innerhalb der Familie?
• Wir begleiten Sie beim Hausverkauf innerhalb der Familie
• FAQ zum Hausverkauf innerhalb der Familie

Was genau bedeutet ein Hausverkauf innerhalb der Familie?

Von einem Hausverkauf innerhalb der Familie sprechen wir, wenn eine Immobilie zwischen Verwandten den Eigentümer wechselt, etwa von Eltern an Kinder, zwischen Geschwistern oder von Großeltern an Enkelkinder. Rechtlich handelt es sich dabei zunächst um einen ganz normalen Kaufvertrag, der wie jeder Immobilienverkauf notariell beurkundet werden muss. Der entscheidende Unterschied liegt in der Motivation und in der Preisgestaltung: Häufig steht nicht der maximale Erlös im Vordergrund, sondern der Wunsch, Vermögen frühzeitig und geordnet in der Familie weiterzugeben. Wichtig für die steuerliche Einordnung ist außerdem der Verwandtschaftsgrad. Verkäufe zwischen Ehegatten und in gerader Linie, also zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln, werden steuerlich anders behandelt als Verkäufe zwischen Geschwistern oder an entferntere Verwandte in der Seitenlinie.

Steuern beim Hausverkauf innerhalb der Familie

Wer eine Immobilie innerhalb der Familie verkauft, sollte sich vor allem mit zwei Steuerarten auseinandersetzen: der Grunderwerbsteuer und der Einkommensteuer auf einen möglichen Veräußerungsgewinn.

Grunderwerbsteuer: Wer profitiert von der Befreiung?

Nach § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes bleiben Immobilienverkäufe zwischen Ehegatten bzw. Lebenspartnern sowie zwischen Verwandten in gerader Linie von der Grunderwerbsteuer befreit. Das betrifft also Verkäufe von Eltern an Kinder oder von Großeltern an Enkelkinder. Für Verkäufe zwischen Geschwistern gilt diese Befreiung dagegen nicht. Hier fällt regulär Grunderwerbsteuer an. Dieser Unterschied überrascht viele Familien und sollte frühzeitig in die Planung einfließen.

Spekulationssteuer: Zehn-Jahres-Frist im Blick behalten

Wurde die Immobilie innerhalb der vergangenen zehn Jahre angeschafft und haben die Eigentümer nicht durchgehend im Eigentum gewohnt, kann ein Verkauf innerhalb der Familie einkommensteuerpflichtig sein. Das gilt unabhängig davon, dass Käufer und Verkäufer miteinander verwandt sind, denn für das Finanzamt zählt zunächst der Verkaufsvorgang an sich. Personen, die die sogenannte Spekulationsfrist unterschreiten, sollten den möglichen Veräußerungsgewinn frühzeitig überschlagen, statt sich auf die familiäre Konstellation zu verlassen. Ebenso empfiehlt es sich, frühzeitig zu prüfen, wie hoch die Spekulationssteuer bei Immobilien im individuellen Fall ausfallen würde, da sie den tatsächlich verbleibenden Veräußerungsgewinn schmälern kann.

Neben diesen beiden Steuerarten kann bei einem Verkauf unter dem Marktwert zusätzlich Schenkungssteuer relevant werden. Wie hoch die persönlichen Freibeträge dabei ausfallen, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab und wird alle zehn Jahre neu gewährt.

Hinweis: Die Freibeträge dienen als erste Orientierung und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.

Immobilienverkauf innerhalb der Familie unter Wert

Ein Immobilienverkauf innerhalb der Familie unter Wert ist grundsätzlich zulässig und in der Praxis keine Seltenheit. Verkaufen Eltern ihr Haus deutlich günstiger an ihre Kinder als es ein fremder Käufer zahlen würde, betrachtet das Finanzamt die Differenz zwischen vereinbartem Preis und tatsächlichem Marktwert häufig als sogenannte gemischte Schenkung. Der Kaufvertrag wird dann steuerlich in zwei Teile zerlegt: einen entgeltlichen Kaufanteil und einen unentgeltlichen Schenkungsanteil. Übersteigt der geschenkte Anteil den persönlichen Freibetrag, wird auf den übersteigenden Betrag Schenkungssteuer fällig.

Neben der steuerlichen Seite lohnt sich auch ein Blick auf die familiäre Gerechtigkeit. Wird ein Kind bei einem Verkauf unter Wert bevorzugt, kann das bei einem späteren Erbfall zu Ausgleichsforderungen der Geschwister führen, etwa im Rahmen der Pflichtteilsergänzung. Eine unabhängige Immobilienbewertung schafft hier von Anfang an Klarheit über den tatsächlichen Marktwert und bildet die Grundlage für eine Preisfindung, mit der alle Beteiligten gut leben können.

Der Ablauf einer Immobilienübertragung innerhalb der Familie

Nicht jede Immobilienübertragung innerhalb der Familie muss ein klassischer Verkauf sein. Abgesehen vom regulären Kaufvertrag kommen je nach familiärer Situation auch eine vollständige Schenkung, eine Schenkung mit Nießnutzungs- oder Wohnrecht für die übergebenden Eltern oder eine sogenannte vorweggenommene Erbfolge in Betracht. Bei Letzterer wird die Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen, häufig verbunden mit Ausgleichszahlungen an andere Kinder, um eine spätere Erbauseinandersetzung zu erleichtern.

Welche Variante im Einzelfall passt, hängt von den familiären Zielen ab: Sollen vor allem Steuern gespart werden, sollen sich die Eltern ein Wohnrecht sichern, oder soll unter den Geschwistern von vornherein Gleichbehandlung hergestellt werden? Da hier steuerliche, familienrechtliche und erbrechtliche Fragen zusammenspielen, empfiehlt sich vor der notariellen Beurkundung eine Abstimmung mit einem Steuerberater und einem Notar. Isar Estate bringt Eigentümer bei Bedarf mit entsprechenden Partnern aus dem eigenen Netzwerk zusammen.

Damit ein familieninterner Hausverkauf in München oder einer anderen Stadt nicht zur Belastungsprobe wird, hat sich in der Praxis eine klare Reihenfolge bewährt:

Diese Struktur lässt sich unabhängig davon anwenden, ob Eltern an Kinder verkaufen, Geschwister eine Erbengemeinschaft für ein Haus auflösen oder eine Immobilie zwischen entfernteren Verwandten wechselt.

Warum lohnt sich ein Makler auch beim Immobilienverkauf innerhalb der Familie?

Weil sich Käufer und Verkäufer bereits kennen, verzichten viele Familien bei einem Hausverkauf innerhalb der Familie bewusst auf einen Makler. Allerdings kann ein Hausverkauf ohne Makler mit Risiken und organisatorischem Aufwand einhergehen. Denn ein neutraler Immobilienmakler bringt eine marktgerechte Bewertung ein, die nicht von familiären Rücksichten beeinflusst ist, und übernimmt bei entsprechendem Maklervertrag auch die Preisverhandlung zwischen den Parteien. Das entlastet alle Beteiligten emotional, weil unangenehme Preisgespräche nicht direkt zwischen Eltern und Kindern oder unter Geschwistern geführt werden müssen. Darüber hinaus koordiniert ein erfahrener Makler die notwendigen Unterlagen, den Notartermin und die Kommunikation mit Banken, falls eine bestehende Finanzierung abgelöst werden muss.

Wir begleiten Sie beim Hausverkauf innerhalb der Familie

FAQ zum Hausverkauf innerhalb der Familie