The energy certificate when selling a house

Der Energieausweis für den Hausverkauf oder auch für die Veräußerung von Wohnungen ist kein neues Thema, schließlich beschloss der Gesetzgeber bereits im Jahr 2015, dass Eigentümer einen Energieausweis vorweisen müssen, wenn sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten. Angesichts der aktuellen Situation mit steigenden Energiepreisen hat dieses Thema allerdings wieder eine gewisse Brisanz erhalten. Wir möchten Ihnen die wichtigsten Informationen rund um den Energieausweis und die entsprechende Pflicht beim Hausverkauf mitgeben.

Was hat es mit der Energieausweis-Pflicht beim Hausverkauf auf sich?

Der Energieausweis ist ein offizielles Dokument, das beim Hausverkauf über die energetischen Kennwerte einer Immobilie informieren soll. Je nachdem, welche Option benötigt wird, zeigt der Ausweis entweder den Energiebedarf oder den Energieverbrauch eines Gebäudes an. Wenn Sie als Eigentümer über den Verkauf Ihrer Immobilie nachdenken oder eine Neuvermietung ansteht, ist der Ausweis Pflicht, damit potenzielle Interessenten vorab einschätzen können, wie hoch ihre Energiekosten ausfallen und welche Modernisierungen sinnvoll bzw. notwendig sind.

Zentrale Paragrafen zum Energieausweis im GEG

§ 79 ff. GEG – Einführung und Pflicht zum Energieausweis
§ 80 GEG – Ausstellung und Inhalte des Energieausweises
§ 87 GEG – Aushangpflicht für öffentliche Gebäude
§ 88 GEG – Vorlage- und Übergabepflicht bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung

Ähnlich, wie Sie es eventuell von Elektrohausgeräten kennen, präsentiert der Energieausweis für ein Haus die jeweilige Energieeffizienzklasse auf einer Skala von A+ (sehr gute Effizienz) bis H (schlechte Effizienz). Hierbei hat sich auch das Ampelsystem bewährt. Wenn der Pfeil im grünen Bereich liegt, ist der Energieverbrauch Ihrer Immobilie gering. Bei Gelb oder Rot herrscht entsprechend mittleres bis hohes Optimierungspotenzial und Energiekosten werden höher sein.

Inhalt und Gültigkeit des Energieausweises für Ihr Haus

Der Energieausweis ist grundsätzlich maximal 10 Jahre lang gültig. Es gibt aber Anwendungsfälle, bei denen ein neuer Ausweis erforderlich wird. Wenn Sie beispielsweise in der Zwischenzeit Renovierungen vorgenommen haben, die sich auf die Energieeffizienz Ihres Hauses auswirken (neue Dämmung oder ein neues Heizsystem). Ältere Ausweise wie der Wärmeausweis oder Gebäudeenergiepässe können gültig bleiben. Sprechen Sie uns gern an, wenn Sie unsicher sind, was den Energieausweis für Ihren Hausverkauf betrifft. Wir übernehmen die genaue Immobilienbewertung in München für Ihren konkreten Fall. Zur Ausstellung eines Energieausweises sind wir jedoch nicht befugt.

Ausnahmen von der Energieausweispflicht

Wie bei so vielen Gesetzen gibt es auch bei einem Energieausweis für den Hausverkauf verschiedene Ausnahmen. Bewohnen Sie Ihr Haus beispielsweise selbst oder steht dieses unter Denkmalschutz, ist kein Energieausweis nötig. Auch bei sehr kleinen Gebäuden (mit einer maximalen Nutzfläche von 50 m²) oder falls Ihr potenzieller Käufer das Haus abreißen möchte, können Sie von der Pflicht für den Energieausweis beim Verkauf befreit sein.

Sollten Sie hingegen eine Wohnung verkaufen und kein Haus, so ist die Erstellung des Energieausweises nicht Ihre alleinige Verantwortung, sondern die Pflicht aller Eigentümer des Gebäudes.

Modellhaus mit Energieeffizienzklassen A bis G auf dem Dach neben Unterlagen und Tablet auf einem Schreibtisch

Welchen Energieausweis brauchen Sie bei Ihrem Verkauf?

Laut Gesetz dürfen in Deutschland nur zertifizierte Fachleute einen Energieausweis ausstellen. Darunter fallen Architekten, Bautechniker und Bauingenieure, Handwerker aus dem Heizungsanlagenbau sowie ausgebildete Energieberater. Je nach konkretem Fall stehen zwei Energieausweis-Arten für den Hausverkauf zur Verfügung:

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis für ein Haus zeigt den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre an. Bei der Erstellung greifen qualifizierte Experten auf die Nutzungswerte der vergangenen Jahre zurück und können dadurch recht einfach und kostengünstig einen solchen rechtskonformen Energieausweis für Ihren Hausverkauf erstellen.

Bedarfsausweis

Besitzen Sie eine Immobilie, für die Sie weniger als drei Abrechnungsperioden an Energieabrechnungen vorweisen können, müssen Sie einen Bedarfsausweis erstellen lassen. Er gibt den theoretischen Energiebedarf des Hauses an und geht dabei tiefer als der Verbrauchsausweis. Auch, wenn Ihr Haus noch nicht energetisch saniert worden ist und dessen Bau vor dem 1. November 1977 beantragt wurde, ist diese Option nötig.

Wir von Isar Estate kennen kompetente und verlässliche Experten in unserem Netzwerk, die vor dem Hausverkauf die Erstellung Ihres Energieausweises übernehmen. Das gilt auch für den Neubauvertrieb für Bauträger in München.

Mit welchen Energieausweis-Kosten müssen Sie rechnen?

Die Kosten für einen Energieausweis beim Hausverkauf hängen einerseits stark davon ab, ob Sie einen verbrauchs- oder bedarfsorientierten Ausweis benötigen. Andererseits legen die Gutachter Preise oft selbst anhand von verschiedenen Faktoren fest – je nachdem, wie komplex die bauliche oder heiztechnische Situation Ihres Hauses ist. Als ungefähren Richtwert können Sie für einen Energieausweis mit folgenden Kosten vor Ihrem Hausverkauf rechnen:

Consumption-oriented energy certificate: between 50 and 100 euros
Demand-oriented energy certificate: between 300 and 1,000 euros

Auf eigene Faust zu handeln oder ohne gültigen Energieausweis zu verkaufen kann dabei deutlich teurer sein. Im schlimmsten Fall drohen Ihnen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro.

Familie im modernen Küchenbereich bei Begrüßung mit Handschlag zwischen zwei Frauen am Küchentresen

So lassen Sie den Energieausweis für Ihren Hausverkauf erstellen

Nun da Sie wissen, dass es Ihre Pflicht ist, Käufer durch den Energieausweis bei einem Hausverkauf oder einer Vermietung über den energetischen Zustand Ihrer Immobilie zu informieren, fragen Sie sich sicher, wie genau Sie diesen erhalten können. Gern möchten wir Ihnen den Ablauf genauer erläutern:

Schritt 1: Prüfung des Bedarfs

Wir klären gemeinsam mit Ihnen bereits vorab, ob ein Bedarfsausweis (technische Daten und Bauweise) oder ein Verbrauchsausweis (Heizkosten der letzten drei Jahre) vorgeschrieben ist. Genauere Informationen erhalten Sie vom sachkundigen Energieberater.

Schritt 2: Unterlagen zusammentragen

Der Prozess wird deutlich beschleunigt, da erfahrene Makler Ihnen dabei helfen können, Baupläne, Angaben zur Heizung, Dämmung sowie eventuelle Sanierungsnachweise zusammenzutragen, die die Sachkundigen zur Erstellung des Energieausweises vor Ihrem Hausverkauf benötigen.

Schritt 3: Energieberater bzw. qualifizierten Dienstleister beauftragen

Nun ist es nötig, einen passenden Dienstleister zu beauftragen, der den Energieausweis für das entsprechende Haus erstellt. Gern unterstützen wir Sie bei der Auswahl und der Abstimmung mit einem geprüften Energieberater, der Ihren Energieausweis für den Hausverkauf oder die Vermietung fachgerecht erstellt.

Schritt 4: Nutzung des Energieausweises im strukturierten Verkaufsprozess

Den fertigen Ausweis integrieren unsere Makler direkt in ein professionelles Exposé und halten ihn für Besichtigungen bereit, damit Ihre potenziellen Käufer von Anfang an Vertrauen gewinnen.

Bedenken Sie hierbei, dass der Ausweis bereits bei der Besichtigung bzw. im Exposé vorliegen muss. Professionelle Immobilienmakler begleiten Sie sowohl bei einem Hausverkauf in München, als auch wenn Sie eine Immobilie vermieten, die in München oder Umgebung liegt. Durch diese Unterstützung sparen Sie Zeit, erfüllen alle gesetzlichen Pflichten und sichern eine rechtssichere Grundlage für Ihren Immobilienverkauf.

Welche Unterlagen sind für den Energieausweis nötig?

Für die Erstellung eines Energieausweises vor dem Hausverkauf sind bestimmte Unterlagen notwendig, damit der energetische Zustand eines Gebäudes korrekt bewertet werden kann – von Bauplänen über Heizkostenabrechnungen bis hin zu Nachweisen über Modernisierungen. Wir geben Ihnen einen detaillierten ersten Einblick, falls Sie planen, eine Immobilie zu verkaufen.

Wenn Sie lediglich einen Verbrauchsausweis benötigen, sind folgende Unterlagen für Sie relevant:

Address
Year of construction of the building
Energy bills for hot water and heating for the last three billing years
Information on the living space of the building
Year of construction of the heating system
Information on any vacancies

Bei einem bedarfsorientierten Ausweis sollten Sie folgende Informationen bereithalten:

Address
Year of construction of the building
Building type
Building dimensions (dimensioned floor plans, sections and views)
Building fabric
Technische Ausstattung
Digital photo of the building and photos of the modernized exterior components
For refurbishments or modernizations: Information on the scope and year of implementation
Energy sources, heating surfaces and technology
Lighting
Ventilation and air conditioning systems

Porträt von Isar-Estate-Gründer Christian Dürr im Business-Anzug, sitzend auf einer Tischkante

Wir unterstützen Sie bei einem Hausverkauf mit Energieausweis

Zwar sind wir nicht befugt, die Erstellung des Energieausweises selbst vorzunehmen, doch als erfahrener Immobilienmakler in München helfen wir Ihnen gern, die Ausstellung in die Wege zu leiten. Wir verfügen über ein Netzwerk an fachkundigen Experten, die berechtigt sind, Ihnen einen Energieausweis für Ihren Hausverkauf oder die Vermietung auszustellen. Sprechen Sie uns gern an!

Dipl.-Kfm. Christian Dürr
Founder Isar Estate

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FAQ zum Energieausweis bei einem Hausverkauf in München

Ist ein Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht?

Ja, gemäß § 80 GEG (Gebäudeenergiegesetz) ist der Energieausweis beim Verkauf einer Immobilie in München gesetzlich vorgeschrieben. Er muss spätestens zur Besichtigung vorgelegt und bei Vertragsabschluss übergeben werden – unabhängig davon, ob es sich um ein Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handelt.

Welche Art von Energieausweis brauche ich in Bayern?

Das hängt vom Baujahr und der energetischen Qualität Ihres Gebäudes ab. Für Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor 1977 ist meist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Für jüngere und modernisierte Immobilien reicht oft der Verbrauchsausweis. Als Makler prüfen wir das individuell und helfen Ihnen bei der Beauftragung entsprechende Fachleute.

Was passiert, wenn ich bei einem Hausverkauf keinen Energieausweis vorlegen kann?

Fehlt der Energieausweis bei Ihrem Hausverkauf, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Darüber hinaus kann das Fehlen zu Misstrauen bei Kaufinteressenten führen und die Vermarktung erschweren. In München achten Käufer zunehmend auf positive Energiekennwerte – auch wegen steigender Energiekosten. Deswegen gehört es zu den Aufgaben professioneller Immobilienmakler, das wichtige Dokument im Blick zu haben.

Woher bekomme ich einen gültigen Energieausweis für mein Haus?

Ein gültiger Energieausweis (10 Jahre Gültigkeit) muss vor einem Hausverkauf sowie vor der Vermietung vorliegen. Erstellt wird er von einem qualifizierten Energieberater, Architekten oder Ingenieur, der hierzu befugt ist. In München gibt es zahlreiche zertifizierte Dienstleister. Auf Wunsch koordinieren wir als Makler die Erstellung für Sie – zuverlässig und termingerecht.

Brauche ich auch bei der Vermietung einen Energieausweis?

Ja, auch bei der Vermietung ist wie auch beim Hausverkauf ein gültiger Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben. Bereits bei der Veröffentlichung Ihres Immobilieninserats müssen die wichtigsten Kennwerte aus dem Energieausweis angegeben werden. Spätestens zur Besichtigung ist das Dokument vorzulegen, und beim Vertragsabschluss erhält der neue Mieter eine Kopie. Ohne Energieausweis drohen Bußgelder – deshalb achten unsere Immobilienmakler in München genau darauf, rechtzeitig für ein gültiges Dokument zu sorgen.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis gilt 10 Jahre ab Ausstellungsdatum – bundesweit. Bei wesentlichen Umbauten oder energetischen Sanierungen kann allerdings eine Neuausstellung erforderlich sein. Wir empfehlen Ihnen, das Datum im Ausweis frühzeitig zu prüfen – gerade bei älteren Immobilien im Münchner Stadtgebiet.

Ist ein Energieausweis schon im Exposé Pflicht beim Hausverkauf?

Ja, laut § 87 GEG sind die wesentlichen Kennwerte (Endenergiebedarf oder -verbrauch, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse) bereits in der Immobilienanzeige anzugeben – etwa bei Online-Portalen oder Print-Exposés. Wenn Sie mit einem renommierten Makler wie Isar Estate arbeiten, dürfen Sie allerdings sicher sein, dass der Energieausweis bei einem Hausverkauf gesetzeskonform eingebunden wird.

Disclaimer

Despite careful research and checking of the sources, the author assumes no liability for the accuracy and completeness of the information presented. In case of unclear legal and tax questions, it is advisable to consult a lawyer and/or tax advisor for clarification.

Author: Dipl.-Kfm. Christian Dürr

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