Vendre sa maison quand on est âgé et y habiter soi-même
Une vente est-elle pour vous inévitable, par exemple pour des raisons financières ? En même temps, vous ne pouvez pas vous imaginer quitter votre environnement habituel ? Que faire si vous souhaitez rester dans votre logement, mais que vous avez besoin du produit de la vente pour maintenir votre niveau de vie à la retraite ? Il est tout à fait possible de vendre sa maison ou son appartement tout en continuant à y vivre :
- Droit d'habitation
- Hypothèque inversée
- Rente viagère
- Usufruit
Nous vous présentons ci-dessous ces quatre options.
Vente de maison avec droit d'habitation
Lors de la vente d'une maison avec droit d'habitation, les acheteurs vous accordent ce que l'on appelle un droit d'habitation à vie. Cela est utile par exemple lors de la vente d'une grande maison avec plusieurs unités d'habitation, car les deux parties, c'est-à-dire le vendeur et les nouveaux propriétaires, peuvent ainsi utiliser le bien immobilier en même temps. La variante de la cohabitation dans la même maison est la plus fréquente lorsque l'acheteur et le vendeur ont un lien de parenté ou sont très proches pour d'autres raisons. L'achat de votre bien immobilier avec un droit d'habitation à vie peut également être tout à fait intéressant pour les acheteurs qui recherchent une maison ou un appartement à des fins d'investissement.
Il faut toutefois être conscient qu'une vente liée à la condition d'un droit d'habitation à vie présente également des inconvénients. D'une part, les chances de vente sont réduites, car il y a moins d'acheteurs qui sont d'accord avec la condition du droit d'habitation à vie - le groupe cible des acheteurs potentiels est donc limité en conséquence. De plus, le produit de la vente sera moins élevé que dans le cas d'une vente traditionnelle, car le nouveau propriétaire ne pourra pas profiter du bien immobilier en raison de votre droit d'habitation. Si vous trouvez un acheteur approprié, votre droit d'habitation à vie est réglé par un contrat de vente notarié et inscrit dans la deuxième section du registre foncier. En tant que nouveau propriétaire, l'acheteur est ainsi légalement tenu de vous accorder le droit d'habitation convenu dans le contrat.
Vente de maison contre hypothèque inversée
Dans le cas d'une hypothèque inversée, vous pouvez également rester dans vos murs jusqu'à la fin de votre vie tout en recevant des paiements réguliers pour votre bien immobilier.
L'hypothèque inversée est un crédit bancaire qui est garanti par votre bien immobilier. La grande différence par rapport à un crédit immobilier normal est qu'il n'est pas nécessaire de payer les intérêts et le capital du vivant de l'emprunteur.
Contrairement à la vente d'une maison avec droit d'habitation, vous restez propriétaire du bien immobilier dans le cadre d'une hypothèque inversée avec un droit d'habitation à vie. Dans cette variante, il n'y a pas de changement de propriétaire jusqu'à la fin de la vie. Sauf accord contraire dans le contrat, l'ancien propriétaire reste responsable des travaux de rénovation nécessaires. la fin de la vie du propriétaire, soit le prêt est remboursé, soit le bien immobilier devient la propriété du prêteur.
Il n'est pas possible de répondre de manière générale à la question de savoir si une hypothèque inversée vaut la peine et cela dépend du cas individuel. Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier en grande partie exempt de dettes, que vous n'avez pas d'héritiers proches et que vous souhaitez disposer de plus d'argent à l'âge de la retraite, une hypothèque inversée est peut-être ce qu'il vous faut. Toutefois, il convient de noter que l'hypothèque inversée est généralement un crédit très coûteux. En effet, en raison du risque d'une durée d'utilisation plus longue que celle calculée statistiquement, la banque applique des décotes élevées lors de l'évaluation de la maison et les intérêts et frais sont également nettement plus élevés que pour un financement immobilier standard.
Vente d'une maison contre une rente viagère
Comme dans le cas de l'hypothèque inversée, la rente viagère vous permet de continuer à vivre dans votre bien immobilier. Dans les deux cas, vous ne devez pas payer de loyer et vous recevez déjà de l'argent de votre vivant pour votre maison ou votre appartement. Alors que dans le cas de l'hypothèque inversée, le versement du montant du crédit est possible en une seule fois ou sous forme de rente récurrente, dans le cas de la rente viagère, il s'agit en général d'un paiement récurrent. Mais en même temps, il est également possible de convenir d'un acompte unique au début.
La principale différence entre l'hypothèque inversée et la rente viagère réside dans la question de la propriété. Contrairement à l'hypothèque inversée, dans le cas de la rente viagère, il y a vente et donc changement de propriétaire après la signature de l'acte de vente notarié et l'inscription consécutive au registre foncier. Vos droits, comme par exemple le droit d'habitation à vie sans loyer, sont garantis par une inscription au registre foncier. Le prix d'achat en viager est calculé en déduisant du prix du marché du bien immobilier la valeur du droit d'habitation gratuit à vie, calculée à l'aide de grandeurs statistiques. Ce prix d'achat est ensuite généralement versé sous forme de rente régulière mensuelle, trimestrielle ou annuelle.
Une rente viagère se justifie surtout si l'on souhaite rester vivre dans son propre bien immobilier, si possible sans dettes, à la retraite, si l'on a en même temps besoin d'un capital supplémentaire, s'il n'y a pas d'héritiers et si l'on souhaite, en tant que propriétaire, se décharger de la responsabilité de l'entretien de l'appartement ou de la maison.
Vendre ou donner une maison avec usufruit
L'usufruit est une autre forme particulière de vente immobilière. Ici aussi, vous avez droit à un droit d'habitation à vie. Ce que l'on appelle le droit d'usufruit doit être authentifié par un notaire et est inscrit au registre foncier. Comme pour la rente viagère, la maison ou l'appartement est effectivement vendu. Toutefois, à la différence de la rente viagère ou de la vente avec droit d'habitation à vie, vous avez, en tant qu'ancien propriétaire, des droits nettement plus étendus : ici, vous pouvez non seulement habiter le bien immobilier vous-même, mais aussi le louer et conserver les revenus locatifs obtenus.
La vente de biens immobiliers avec droit d'usufruit a souvent lieu dans le cadre d'une succession anticipée pour des raisons fiscales. De cette manière, il est possible de réduire ou même d'éviter les droits de succession ultérieurs en cas de patrimoine important. L'idée de base est ici de transférer la propriété de la maison ou de l'appartement aux héritiers de son vivant sous forme de donation et d'utiliser les abattements pour donation disponibles tous les 10 ans. Parallèlement, on conserve l'usufruit, c'est-à-dire le droit de continuer à habiter soi-même le bien ou de le louer.
Conclusion
De nombreux facteurs émotionnels et rationnels doivent être pris en compte pour décider de la vente d'un bien immobilier occupé par son propriétaire à un âge avancé. La question de savoir si cela vaut la peine ou non, et quelles autres possibilités s'offrent à vous et à votre bien immobilier, doit faire l'objet d'une réflexion approfondie. L'important est qu'en fin de compte, vous vous sentiez à l'aise avec votre choix.
Il est souvent utile de faire appel à une personne indépendante. Celle-ci peut considérer votre situation sous un autre angle et, le cas échéant, vous présenter de nouvelles perspectives. En tant qu'agent immobilier expérimenté, nous nous ferons un plaisir de vous conseiller avec beaucoup d'empathie et d'expertise et de vous aider à prendre la meilleure décision pour vous.
