La gestion immobilière : quelles sont réellement ses missions ?

Maisons historiques avec tourelles et encorbellements dans une rue ensoleillée

Les activités et les tâches d'une société de gestion immobilière sont variées, complexes et souvent difficiles à appréhender dans leur globalité. Cependant, si vous êtes propriétaire, acheteur ou vendeur d'un bien immobilier, il est important que vous compreniez clairement ses responsabilités. En tant qu'agence immobilière basée à Munich, nous sommes souvent amenés à traiter avec des sociétés de gestion immobilière et nous vous servons d'intermédiaire auprès des gestionnaires immobiliers concernés.

Table des matières

Que fait une société de gestion immobilière ? Principales obligations
Différences entre les tâches de WEG et celles de la gestion locative classique
Comment travaillent les agents immobiliers par rapport aux gestionnaires immobiliers ?
Quand les agents immobiliers et les gestionnaires immobiliers travaillent ensemble – toutes les tâches
Tâches particulières d'un gestionnaire immobilier dans le cadre de la location
Isar Estate répond aux questions relatives à la gestion immobilière
FAQ – Gestion immobilière et agence immobilière : qui fait quoi ?

Que fait une société de gestion immobilière ? Principales obligations

En tant que prestataires de services, les sociétés de gestion immobilière assument diverses tâches pour le compte des propriétaires ou d'une communauté de propriétaires. Tant dans la gestion locative que dans la gestion de copropriétés, la préservation à long terme de la valeur d'un bien immobilier est au premier plan. En outre, les gestionnaires sont responsables du bon déroulement des processus organisationnels, financiers et juridiques liés à un bien immobilier.
Les tâches suivantes ne sont pas définies avec précision par la loi. Il est donc particulièrement important de disposer de dispositions contractuelles et d'accords clairs. Nous vous présentons ici quelques-uns de leurs principaux domaines d'activité.

Tâches commerciales de la gestion immobilière

Afin de gérer efficacement les revenus locatifs, les frais d'exploitation et les décomptes, certaines tâches de votre gestionnaire immobilier sont de nature commerciale. Il s'agit par exemple :

Établissement de décomptes de charges transparents conformément au § 2 BetrKV : le décompte des charges doit être établi pour chaque bien immobilier loué dans le respect de la législation, dans les délais impartis et à l'aide d'un logiciel moderne. En procédant avec précision, les administrations évitent les litiges. Les locataires comme les propriétaires bénéficient d'une transparence totale des coûts.
Encaissement des loyers, suivi des paiements et relances : outre ces tâches quotidiennes liées au recouvrement des loyers, la société de gestion immobilière engage, si nécessaire, des poursuites judiciaires et documente tout en bonne et due forme.
Plan économique et réserves : dans le cas des copropriétés, la planification annuelle prescrite par la loi (§ 28 WEG), qui comprend les frais d'exploitation, les réserves et les investissements, sert de base à de nombreuses décisions des propriétaires. Un plan financier structuré garantit la sécurité pour les mesures et investissements futurs. Dans ce cas, il fait également partie des tâches d'une société de gestion immobilière.

Dans l'ensemble, en accomplissant ces tâches, la gestion immobilière doit contribuer à garantir la rentabilité de votre bien immobilier et à assurer la transparence financière pour toutes les parties.

Tâches techniques de la gestion immobilière

Afin de préserver durablement l'état structurel d'un bien immobilier, la gérance immobilière prend en charge un grand nombre de tâches techniques. Parmi celles-ci, on peut citer :

Coordination de l'entretien et de la maintenance : le contrôle régulier des installations techniques, telles que les systèmes de chauffage, les ascenseurs ou la protection contre les incendies, est un point important. La plupart du temps, la gérance immobilière ne se charge pas elle-même de ces tâches, mais fait appel à des entreprises spécialisées, documente les intervalles de maintenance et veille au respect des dispositions légales.
Constatation des dommages et traitement des défauts : en cas de problèmes techniques, l'administration constate les dommages, vous informe en tant que propriétaire ou locataire et prend les mesures nécessaires. Les experts veillent à un suivi structuré des défauts, de la première notification à la réception par les artisans.
Travaux de construction et modernisation : pour les projets de grande envergure, tels que les rénovations ou les améliorations énergétiques, la gérance immobilière sollicite des devis, supervise la mise en œuvre et informe les parties prenantes du calendrier et des coûts. Là encore, une communication claire avec toutes les personnes impliquées est essentielle.

La gestion technique de votre bien immobilier contribue de manière significative au maintien de sa valeur et à la sécurité routière. Là encore, vous devez pouvoir compter sur une bonne gestion immobilière.

Tâches juridiques de la gestion immobilière

En outre, la société de gestion immobilière veille au respect des dispositions légales importantes dans le cadre de ses missions, telles que la protection contre les incendies, la sécurité routière ou la protection des données. Elle gère la correspondance avec les autorités, organise les déclarations et les autorisations et soulage les propriétaires grâce à une communication structurée. Toutefois, la représentation juridique au sens strict est assurée exclusivement par un avocat. La société de gestion immobilière veille plutôt à ce que les directives soient correctement mises en œuvre.

Différences entre les tâches de WEG et celles de la gestion locative classique

En fonction du type de propriété et du mandat de gestion, vous devez également tenir compte du fait que les sociétés de gestion immobilière et leurs tâches peuvent varier considérablement. Alors que la copropriété se concentre sur la propriété commune, la gestion locative s'occupe de la propriété individuelle des différents propriétaires, en particulier dans le parc locatif.

Gestion WEG :

Gestion des parties communes
Collaboration avec le comité consultatif administratif
Organisation de l'assemblée des copropriétaires
Établissement du plan économique et du décompte annuel

Gestion locative :

Gestion de la propriété exclusive (appartement, local commercial)
Recherche de locataires, contrats de location, ajustements de loyer
Suivi continu des locataires
Recouvrement des loyers et décompte des charges

Un jeune couple souriant avec un enfant écoute une dame blonde qui montre un document.

Comment travaillent les agents immobiliers par rapport aux gestionnaires immobiliers ?

Contrairement à un gestionnaire immobilier, un agent immobilier a d'autres obligations contractuelles qui peuvent également être très individuelles. Il n'intervient à vos côtés que lorsque vous souhaitez vendre un bien immobilier situé, par exemple, à Munich. Il peut également vous apporter une aide complète pour la relocation. Un agent immobilier :

fournit des conseils complets sur la vente et la location
détermine avec vous un prix de vente ou un loyer conforme au marché
élabore la stratégie marketing et les exposés
s'adresse spécifiquement aux personnes intéressées par l'achat ou la location
effectue des visites et des contrôles de solvabilité
accompagne les négociations contractuelles jusqu'à la conclusion du contrat de courtage correspondant

Pour ne citer que quelques tâches. La gestion immobilière, quant à elle, prend en charge l'entretien courant d'un bien immobilier. Ces deux domaines d'activité sont complémentaires.

Quand les agents immobiliers et les gestionnaires immobiliers travaillent ensemble – toutes les tâches

Une coordination étroite entre l'agent immobilier et la société de gestion immobilière est indispensable, par exemple lors de la vente d'une maison à Munich. Dans la pratique, il existe plusieurs domaines dans lesquels une coopération structurée apporte des avantages tangibles aux propriétaires et aux acheteurs. Nous vous présentons ci-dessous quatre domaines d'activité typiques.

Mise à disposition des documents relatifs à la vente

Pour garantir la sécurité juridique de la vente immobilière, votre agent immobilier a besoin de documents tels que les éventuelles déclarations de partage, l'état des réserves, les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ou le plan économique. La gérance fournit ces documents et répond aux questions si nécessaire. Si la gérance ne remplit pas cette tâche, la vente peut être retardée ou compromise.

Vote sur la rénovation et la réhabilitation

Les acheteurs potentiels s'informent souvent sur les travaux d'entretien prévus ou les rénovations récemment effectuées. La société de gestion immobilière fournit des informations et des justificatifs fiables. Les agents immobiliers les utilisent pour présenter votre bien immobilier et informer de manière transparente sur les coûts ou les charges spéciales. Nous nous ferons un plaisir de vous donner plus de détails sur la rénovation, la réhabilitation et la différence entre les deux.

Clarification des consentements des administrateurs lors de la vente

De nombreuses déclarations de partage stipulent que la vente d'une propriété individuelle nécessite l'accord de la société de gestion immobilière. C'est pourquoi les agents immobiliers doivent parfois vérifier à l'avance si une telle clause existe. La société de gestion immobilière a alors pour mission de vérifier tous les documents de l'acheteur et de donner son accord, sauf s'il existe un motif important s'y opposant (§ 12 WEG).

Coordination des visites et remise des clés

Dans de nombreux immeubles loués ou à usage commun, l'accès au bien immobilier est réglementé. Étant donné que les agents immobiliers souhaitent effectuer des visites lors de la vente ou de la location ou planifier des visites d'experts, cela doit être coordonné avec la gérance immobilière. Celle-ci informe les locataires et les concierges et organise l'accès si nécessaire. Une coordination fluide permet de gagner du temps et d'éviter les malentendus.

Les deux parties ont des priorités différentes. Mais surtout dans le cas d'une vente immobilière à Munich, le succès de la transaction dépend en grande partie du fait que l'agent immobilier et le gestionnaire immobilier remplissent consciencieusement leurs tâches. Ils doivent échanger correctement les informations, respecter les délais et tenir compte des exigences légales.

Extrait d'une signature de document avec deux personnes autour d'une table

Tâches particulières d'un gestionnaire immobilier dans le cadre de la location

Si vous souhaitez louer un bien immobilier situé à Munich, vous vous demandez peut-être quelles sont les tâches d'une société de gestion immobilière pour les appartements en copropriété. La différence entre les agents immobiliers et les sociétés de gestion immobilière réside notamment dans le fait que la gestion courante des locataires existants est presque toujours assurée par la société de gestion immobilière ou par des particuliers.
Un agent immobilier peut toutefois intervenir pour la rédaction des contrats de location, la remise des clés ou la fixation du loyer.

Gestion immobilière ou agent immobilier pour une nouvelle location

Les agents immobiliers vous apportent une aide précieuse lors de la relocation d'appartements ou de locaux commerciaux. Vous en ressentirez particulièrement les avantages lors de l'évaluation professionnelle du marché, de la rédaction de l'exposé et de la recherche et de la sélection ciblées de locataires potentiels.
C'est précisément dans les cas où la situation du marché est difficile, par exemple en cas de vacance prolongée ou de mauvaise situation, que la collaboration vaut la peine, malgré la gestion immobilière existante et les coûts supplémentaires. Les propriétaires qui souhaitent se décharger consciemment ou qui accordent une importance particulière à la sélection minutieuse des locataires en tirent également profit.

Porträt von Isar-Estate-Gründer Christian Dürr im Business-Anzug, sitzend auf einer Tischkante

Isar Estate répond aux questions relatives à la gestion immobilière

Nos agents immobiliers à Munich connaissent parfaitement les gestionnaires immobiliers et leurs missions. En tant qu'intermédiaire, nous vous aidons à coordonner vos démarches, nous nous procurons les documents nécessaires et vous accompagnons avec compétence tout au long du processus de vente ou de location. Profitez de notre expérience et d'un accompagnement fiable, à votre écoute, fondé sur notre expertise et notre prévoyance.

Christian Dürr, diplômé en gestion d'entreprise
Fondateur d'Isar Estate

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FAQ – Gestion immobilière et agence immobilière : qui fait quoi ?

Quelles sont les principales tâches d'une société de gestion immobilière pour mon appartement en copropriété ?

La gestion immobilière comprend deux domaines : la gestion de copropriété s'occupe des parties communes d'un immeuble résidentiel, c'est-à-dire les cages d'escalier, le toit, la façade et les installations communes, tandis que la gestion locative s'occupe des propriétés individuelles des différents propriétaires. Cependant, le terme « gestion immobilière » englobe souvent les deux. Ainsi, la gestion immobilière est généralement responsable de la gestion organisationnelle, commerciale et technique d'un bien immobilier.

Quelle est la différence entre un gestionnaire immobilier et un agent immobilier ?

Un agent immobilier professionnel s'occupe principalement de la commercialisation, c'est-à-dire de la vente ou de la location de votre bien immobilier. Les tâches de gestion immobilière sont différentes, car les prestataires de services gèrent l'entretien et l'administration courants d'un bien immobilier, par exemple l'entretien, le décompte des charges ou la communication avec les locataires et les autorités.

Un agent immobilier doit-il collaborer avec la gérance immobilière ?

Oui, notamment en cas de vente ou de nouvelle location au sein d'une copropriété, la coordination avec la gérance immobilière est indispensable pour nos agents immobiliers. Il s'agit par exemple de l'échange de documents, de l'accord du gérant ou de questions relatives aux réserves et aux mesures de construction.

Le décompte des charges fait-il partie des tâches de la gérance immobilière ?

Oui, le décompte des charges d'exploitation relève de la responsabilité du syndic. Cependant, l'agent immobilier peut demander ces documents et les inclure dans la commercialisation d'un appartement en copropriété afin de servir de base de décision pour les acheteurs ou locataires potentiels. Dans le domaine de la gestion de copropriété, le syndic établit en outre le décompte annuel pour la copropriété.

Un agent immobilier peut-il également assumer des tâches de gestion immobilière ?

Non, d'un point de vue juridique et organisationnel, les tâches sont clairement séparées. Les agents immobiliers ne sont pas autorisés à assumer des tâches de gestion, telles que le recouvrement des loyers ou la gestion technique des biens immobiliers. Une coopération est toutefois possible et judicieuse. Si les agents immobiliers et les gestionnaires immobiliers collaborent efficacement dans le cadre de leurs tâches, cela facilite considérablement la vente et la location.

Clause de non-responsabilité

Malgré le soin apporté à la recherche et à la vérification des sources, l'auteur décline toute responsabilité quant à l'exactitude et à l'exhaustivité des informations présentées. En cas de questions juridiques ou fiscales peu claires, il est conseillé de faire appel à un avocat et / ou à un conseiller fiscal pour les clarifier.

Auteur : Christian Dürr, diplômé en gestion d'entreprise